最高法院：抵押权能否对抗拆迁补偿安置权利？
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01
案例索引
（2020）最高法民申747号
中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司、栾江房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
02
案件当事人
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：栾江。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司、广发银行股份有限公司哈尔滨分行。
03
基本案情
长城公司不服黑龙江省高院（2019）黑民终65号民事判决，向最高法院申请再审。长城公司申请再审称：
（一）《物权法》施行后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关优先权的规定与《物权法》规定的善意取得制度相冲突，该司法解释有关规定的适用应当受到限制。
（二）对最高人民法院（2016）最高法民终33号民事判决进行反向解读，可以说明如果房屋买受人办理房屋产权登记，取得物权，受善意取得制度保护，被拆迁人不能再取得优先权益。
（三）本案争议的问题是权利的优先顺位，而非合同效力的优先顺位，一、二审判决内容不准确。
（四）栾江与恒大公司于2013年10月30日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》仅约定“就近安置”，双方对用于安置的房屋约定并不明确。
04
裁判要点
最高法院经审查认为：本案审查重点是长城公司的抵押权能否对抗栾江的拆迁补偿安置权利。
长城公司抵押权和栾江拆迁补偿安置权的权利顺位，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定的内容及其精神予以确定。
结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利。
结合上述相关法律条文及司法解释规定可见，在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。参照上述权利顺位原则，二审法院认定栾江优先取得补偿安置房屋的权利并无不当。
栾江与恒大公司于2012年10月30日签订《房屋拆迁回迁协议书》，约定恒大公司拆迁栾江的房屋，恒大公司将案涉四套房屋置换给栾江。双方虽于2013年10月30日又签订四份《房屋拆迁补偿安置协议书》，但其内容与2012年10月30日所签订的《房屋拆迁回迁协议书》相比，并无实质不同；双方将前一份拆迁协议拆分为四份《房屋拆迁回迁协议书》，每份协议中分别约定一套房屋的拆迁事宜。虽然在四份《房屋拆迁回迁协议书》中约定的安置地点为“就近安置”，但结合双方在其于2012年10月30日所签协议中已明确四套房屋的具体位置以及恒大公司已实际将该四套房屋为栾江办理入户的事实，可以认定栾江与恒大公司对用于安置的房屋的约定是明确的。在本案一审诉讼期间，栾江交纳入户费、采暖费等，并已实际占有案涉四套房屋。长城公司关于栾江与恒大公司协议约定“就近安置”房屋不明确的主张，与事实不符，不予认定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定被拆迁人的权利优先于其他购房消费者的权利，并未限定其他购房消费者签订商品房买卖合同时主观上是否为善意。善意取得法律制度系关于权利取得本身的规定，并不涉及特定权利取得后该特定权利与其他权利竞存时的顺位问题，长城公司以其善意取得房屋抵押权为由否定栾江优先取得补偿安置房屋的权利，缺乏法律依据。